Deuxième séance du mardi 14 janvier 2014

Mme la présidente. Nous en venons aux amendements.

Je suis saisie de deux amendements identiques, n^os 57 et 169, de suppression de l’article.

La parole est à M. Jean-Marie Tetart, pour soutenir l’amendement n^o 57.

Mme la présidente. La parole est à M. Dino Cinieri, pour soutenir l’amendement n^o 169.

M. Dino Cinieri. L’article 1^er modifie significativement la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, mais les dispositions qu’il contient sont disproportionnées face à des abus qui restent, fort heureusement, le fait d’une minorité. Une telle sévérité ne pourra qu’inquiéter les propriétaires et investisseurs et jeter le discrédit sur les professions de l’immobilier.

Mme la présidente. La parole est à M. Daniel Goldberg, rapporteur de la commission des affaires économiques, pour donner l’avis de la commission.

M. Daniel Goldberg, rapporteur de la commission des affaires économiques. Chers collègues, nous avons déjà largement débattu de ce texte, avec celles et ceux d’entre vous qui étaient présents en commission au mois de juin, puis en séance publique au mois de septembre, puis de nouveau en commission au mois de décembre. Dans la suite du débat, je me montrerai donc assez laconique à propos des amendements de suppression d’article. Mais à ce stade, je tiens à répondre précisément aux accusations de déséquilibre que vous avez été plusieurs à formuler, notamment les auteurs des présents amendements de suppression. C’est tout le contraire : avec le texte originel et les nombreuses améliorations qui y ont été apportées par voie d’amendements, résultats de nos débats en commission et en première lecture et même du travail mené au Sénat, nous sommes parvenus à un dispositif parfaitement équilibré.

En créant un bail type et un état des lieux type, comme cela a été longuement expliqué, nous allons rassurer le propriétaire, notamment celui qui loue sans entremise, sans passer par un agent immobilier, qui ne connaît pas forcément toute la réglementation. Il disposera ainsi d’un document qu’il pourra opposer au locataire. De la même manière, le locataire sera lui aussi protégé par un document officiel. Les deux, s’ils le souhaitent, pourront rajouter d’un commun accord au bail type comme à l’état des lieux type diverses clauses, en y apposant leurs signatures.

Ainsi, contrairement à l’argumentation que vous développez, l’article 1^er, particulièrement grâce à ces deux dispositions, est très équilibré et permettra, ainsi que je l’ai expliqué au début de la discussion générale, de rassurer, de garantir la transparence et de faciliter non seulement des rapports équilibrés mais également une conciliation entre deux parties qui n’ont pas forcément d’intérêts divergents. L’avis de la commission est donc défavorable.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. L’avis du Gouvernement est identique à celui du rapporteur. Je vous ai tous parfaitement entendus, et nous avons été ouverts à la discussion sur un certain nombre de sujets. Mais vous comprendrez qu’on ne puisse être ouvert à la discussion sur la suppression d’un article important, qui vise à pacifier les relations entre locataires et bailleurs.

M. Lionel Tardy. Cela va les complexifier au contraire !

Mme Cécile Duflot, ministre. Non, il ne les complexifiera pas. J’ai omis de vous le dire plus tôt, monsieur Tardy, mais le bail type et l’état des lieux type ne font absolument pas l’objet de remarques négatives de la part des professionnels. Ils préfèrent cela à une liste de clauses obligatoires. Ce dispositif permet à chacun de disposer, de manière très simple et sans exclure la possibilité d’ajouter des clauses supplémentaires, d’un bail qui sera accessible librement. Avis donc défavorable.

Mme la présidente. La parole est à Mme Claudine Schmid, pour soutenir l’amendement n^o 16.

Mme Claudine Schmid. Cet amendement vise à modifier la durée que vous avez fixée pour établir la résidence principale. L’article 1^er définit en effet une durée différente de celle mentionnée à l’article 4B du code général des impôts, lequel donne une définition précise du domicile, inspirée par la jurisprudence du Conseil d’État, notamment dans son arrêt du 20 février 1961, ainsi que par les critères retenus par l’OCDE. Cette durée établissant la résidence principale est de six mois. Le Bulletin officiel des finances publiques mentionne en outre que les incidences de cette définition se trouvent atténuées par le jeu des conventions fiscales internationales destinées à éviter les doubles impositions, la règle de droit international prévalant toujours sur le droit interne en vertu de l’article 55 de la Constitution et de la hiérarchie des normes. En conséquence, à des fins d’harmonisation, je vous recommande d’accepter cet amendement.

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Cet amendement avait déjà reçu un avis défavorable en première lecture. En matière fiscale, la durée n’est nullement fixée par la loi, l’article 4B du code général des impôts auquel vous faites référence ne faisant qu’exposer plusieurs critères – le lieu de vie, l’activité professionnelle ou les intérêts économiques – pour définir le lieu de séjour principal. Par ailleurs, le lieu de séjour principal n’est pas le lieu de résidence : ce sont deux notions différentes. La durée de six mois s’apparente ainsi davantage à une convention établie par l’administration fiscale et soumise au contrôle du juge : elle ne constitue pas un critère absolu en matière fiscale, comme le Conseil d’État l’a noté à plusieurs reprises. Votre proposition n’apparaît donc pas juridiquement fondée.

Par ailleurs, en matière de logement, la durée de huit mois n’est pas inédite : le code de la construction et de l’habitation dispose à plusieurs reprises que sont considérés comme des résidences principales, et non pas des lieux de séjour, les logements occupés au moins huit mois par an, ce délai conditionnant l’accès à un certain nombre de droits et de prestations sociales. Pour toutes ces raisons, avis défavorable.

Mme la présidente. Je suis saisie de deux amendements identiques, n^os 58 et 147.

La parole est à M. Guillaume Chevrollier, pour soutenir l’amendement n^o 58.

M. Guillaume Chevrollier. L’alinéa 12 de l’article 1^er prévoit d’établir un contrat de location type par décret ; les alinéas 13 à 23 précisent les mentions obligatoires de ce contrat de location type. Un bail n’est pas un formulaire administratif : il s’agit d’un contrat entre le bailleur et le locataire portant des droits et des obligations. Imposer un bail type porterait donc atteinte à la liberté des contrats. En revanche, afin de sécuriser les locataires et de favoriser la transparence des relations entre bailleurs et locataires, il n’est pas inutile de prévoir que le bail comporte certaines mentions obligatoires. Pour autant, il n’est pas indispensable que ce soit la loi qui impose ces mentions obligatoires de manière exhaustive. Le recours au décret est suffisant et permet plus de souplesse. Cela va dans le sens du choc de simplification. Tel est le sens de cet amendement.

Mme la présidente. La parole est à M. Dino Cinieri, pour soutenir l’amendement n^o 147.

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission sur ces amendements identiques ?

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Comme lors de nos précédents débats, la commission a émis un avis défavorable. Vous voulez supprimer le dispositif du bail type. Or je rappelle qu’il comporte obligatoirement diverses mentions qu’il est nécessaire de définir dans la loi, quitte à en préciser les modalités d’application dans un décret en Conseil d’État. Il n’en demeure pas moins important que la loi précise l’intérêt d’établir un bail type. Sinon, à quoi servirait le législateur ? Par vos amendements, ce n’est pas le contenu du bail type que vous remettez en question, mais l’intérêt même de faire un bail type. Pour ces raisons, j’émets un avis défavorable.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Même avis. Nous en avons déjà longuement débattu en première lecture, et je le répète : le bail type est bien un acte de simplification puisqu’il sera accessible à tous. Il ne s’agira pas de collationner des clauses obligatoires, comme dans l’état actuel de la législation, mais de mettre à la disposition de tous les propriétaires un bail type immédiatement opérationnel et simple.

Mme la présidente. La parole est à M. Daniel Fasquelle, pour soutenir l’amendement n^o 59.

M. Daniel Fasquelle. Il s’agit d’un amendement de cohérence avec celui qui vient d’être défendu. L’on constate, à travers vos propos, que vous en avez après les affreux propriétaires et les affreux agents immobiliers. Vous en avez encore fait la démonstration il y a quelques instants. Nous n’avons pas du tout la même approche : parmi ces propriétaires, certains touchent parfois une petite retraite. Ayant eu la chance d’acquérir un bien et de le louer, ils ont besoin d’être protégés en tant que propriétaires. Nous déplorons donc que l’article 1^er déséquilibre profondément le rapport entre propriétaires et locataires au détriment de certains propriétaires, dont ceux que je viens d’évoquer.

Concernant les agents immobiliers, c’est à croire qu’ils sont vraiment affreux et qu’il faut les écarter à tout prix ! Tel est l’état d’esprit de cet article. C’est parfaitement inadmissible. Nous sommes évidemment hostiles à cet article qui introduira de la complexité en plus de ce déséquilibre, ainsi que l’a indiqué Jean-Marie Tetart. Pour toutes ces raisons, nous sommes hostiles à ses différents alinéas qui introduisent de la complexité et de la rigidité. Laissez un peu de liberté contractuelle, laissez un peu de souplesse, ne cherchez pas à tout régler par la loi !

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Voir le monde tel que nous le pensons et non tel qu’il est réellement : c’est un défaut que nous avons tous. J’ai écouté Daniel Fasquelle reprocher à la commission et au Gouvernement d’avoir une vision très négative des propriétaires ou des agents immobiliers, mais c’est tout le contraire de ce que j’ai dit à la tribune tout à l’heure ! Il aurait fallu écouter plus précisément les mots que j’ai pu prononcer.

M. Daniel Fasquelle. Vous ne faites pas ce que vous dites ! Vous devriez vous écouter vous-même !

M. Daniel Goldberg, rapporteur. J’ai dit en première lecture, au mois de septembre, dans ce même hémicycle, ce que j’avais déjà dit en commission et je l’ai répété depuis. Les nombreux échanges que j’ai pu avoir avec les représentants des propriétaires et des acteurs immobiliers en témoignent.

M. Daniel Fasquelle. C’est faux !

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Pour en venir au détail de votre amendement, vous voulez supprimer les alinéas 13 à 23 relatifs au contrat de location. Vous ne voulez donc pas que soient précisés dans le contrat de location : le nom, la dénomination et le domicile du bailleur, le nom et la dénomination du locataire, la date de prise d’effet et la durée du bail, la consistance et la destination de la surface habitable, la désignation des locaux, le montant du loyer, le loyer de référence, le montant du dernier loyer acquitté, la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou le dernier renouvellement du bail… Mais tout cela protège le propriétaire, cher collègue ! Je connais votre rigueur intellectuelle : vous conviendrez forcément que la suppression de l’alinéa 22, si l’on suivait votre raisonnement, serait contraire aux intérêts des propriétaires !

M. Daniel Fasquelle. Il s’agit d’un amendement de cohérence ! Ne vous faites pas plus bête que vous ne l’êtes !

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Enfin, supprimer l’alinéa 23 revient à supprimer le montant du dépôt de garantie, s’il est prévu : encore une fois, aller dans votre sens irait à l’encontre des intérêts des propriétaires. Pour toutes ces raisons, la commission a émis un avis défavorable.

M. Daniel Fasquelle. Vous ne m’avez absolument pas écouté !

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. J’espère, monsieur le député, que le président Chassaigne vous a entendu : c’est reparti ! Selon vous, ces dispositions sont hostiles aux professionnels de l’immobilier, lesquels sont méprisés, etc… Je pense vraiment qu’il faut raison garder. Ainsi que le rapporteur vient de l’indiquer de manière très détaillée, ce texte est une loi de progrès, une loi qui améliore la transparence des relations. L’article 1^er en fait partie, ces dispositions également. Je ne partage absolument pas ce que vous avez dit, cela va de soi. Je répète que le recours aux professionnels est une bonne chose : c’est pourquoi il faut qu’ils soient davantage formés et davantage contrôlés – le président de la FNAIM lui-même a dénoncé les « braconniers de l’immobilier » – afin qu’ils puissent travailler de manière extrêmement sereine, avec un niveau de rémunération correspondant aux prestations réellement effectuées. Voilà ma position ! Les abus doivent cesser, c’est tout le sens de l’article 1^er. Je maintiens donc qu’il s’agit de dispositions équilibrées. Avis défavorable.

M. Jean-Marie Tetart. Daniel Fasquelle ne vous a pas dit le contraire !

Mme la présidente. La parole est à M. Daniel Fasquelle.

M. Daniel Fasquelle. Si votre texte est si formidable que cela, alors expliquez-moi pourquoi le Conseil d’analyse économique, rattaché au Premier ministre, a porté un jugement aussi sévère !

Concernant le point qui nous intéresse, je constate malheureusement qu’il existe un décalage considérable entre les discours que vous tenez à la tribune et le contenu de votre texte.

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Certainement pas !

M. Daniel Fasquelle. Bien sûr que si ! La preuve que vous ne voulez vraiment pas nous écouter, c’est que l’amendement que j’ai défendu est un amendement de cohérence : j’ai simplement proposé que la liste des mentions obligatoires ne soit pas fixée dans la loi mais dans un décret. Ne cherchez donc pas à caricaturer systématiquement notre point de vue !

M. Martial Saddier. Nous sommes de bonne foi !

Mme la présidente. La parole est à M. Jean-Marie Tetart, pour soutenir l’amendement n^o 19.

M. Jean-Marie Tetart. Après les amendements de cohérence, je vous propose un amendement de bon sens. La liste des mentions devant figurer dans le contrat type prévoit notamment que le bailleur donne l’adresse précise de son domicile. Or il a la possibilité de désigner un mandataire, d’abord parce qu’il a confiance en son professionnalisme et sa capacité à trouver le bon équilibre dans le contrat, mais aussi pour maintenir une distance avec le locataire.

Tout à l’heure, Julien Aubert nous a conté cette histoire du locataire qui harcelait son propriétaire par téléphone. Il ne me semble donc pas gênant que le locataire n’ait que les coordonnées du mandataire, car le propriétaire peut vouloir se protéger d’un rapport qu’il ne veut pas forcément mais que la loi régit par ailleurs. Voilà pourquoi nous proposons, dans le cas où il y a un mandataire, que les coordonnées du bailleur ne soient pas mentionnées.

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?

M. Daniel Goldberg, rapporteur. C’est un vrai sujet que vous défendez, mon cher collègue, dont nous avons déjà débattu. Si je comprends votre argumentation, j’émettrai toutefois, comme en première lecture, un avis défavorable car même si un mandataire agit au nom du propriétaire, le contrat est signé entre ce dernier et le locataire. Si le locataire veut, même si cela ne doit pas être le cas dans la majorité des cas, mener une action en justice contre le propriétaire, il doit pouvoir le connaître. De la même manière, si le propriétaire veut mener une action en direction du locataire, il a par définition connaissance de son adresse.

On pourrait discuter du cas particulier que vient de citer M. Aubert s’il rejoignait l’hémicycle pour s’intéresser au débat… (Exclamations sur les bancs du groupe UMP.)

M. Jean-Marie Tetart et M. Lionel Tardy. Ce n’est pas bien, de dire cela !

M. Daniel Fasquelle. Ce n’est pas correct !

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Peut-être, mais il nous a interpellés tout à l’heure et il n’est plus là.

M. Daniel Fasquelle. On vous ressortira ce que vous venez de dire le moment venu !

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Pas de problème, monsieur Fasquelle !

M. Jean-Pierre Gorges. Et vos collègues, où sont-ils, monsieur le rapporteur ?

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Ce n’est pas moi qui ai cité M. Aubert, c’est vous. Je dis juste que je pourrai lui donner des explications s’il revient parmi nous, ce qui me fera plaisir et me permettra d’échanger avec lui de manière tout à fait républicaine.

Le contrat est signé entre le locataire et le propriétaire. Même si le propriétaire fait appel à un mandataire, le locataire doit pouvoir connaître son adresse. Pour toutes ces raisons, je ne suis pas favorable à votre amendement, monsieur Tetart.

Mme la présidente. La parole est à M. André Chassaigne, pour soutenir l’amendement n^o 384.

M. André Chassaigne. Il s’agit du loyer de référence majoré. Dans le texte initial, il était d’ailleurs question de « loyer médian de référence majoré ». Les sénateurs ont modifié cette appellation pour parler de « loyer élevé ». Puis notre rapporteur a poursuivi cette évolution sémantique pour parvenir à « loyer de référence majoré », une expression pertinente qui explique bien de quoi il s’agit.

Madame la ministre, en commission, vous avez bien précisé que le loyer de référence majoré avait vocation à être un plafond et vous avez ajouté qu’il fallait éviter la tentation de s’aligner sur lui. C’est pourquoi je m’interroge vraiment sur l’utilité de le faire apparaître dans le contrat de location, sous forme d’information. En effet, lorsqu’on en est à rédiger le contrat de location, je pense que le preneur et le bailleur se sont mis d’accord sur un prix. En faisant apparaître dans le contrat de location le loyer de référence majoré, on risque de tirer vers le haut le montant du loyer : involontairement, on veut faire apparaître que le loyer pourrait être plus élevé. Il peut donc y avoir un effet pervers. Pour cette raison, je propose de supprimer du contrat de location l’information sur le loyer de référence majoré.

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Monsieur Chassaigne, j’entends votre raisonnement mais je n’y adhère pas : je considère que si nous supprimons le loyer de référence majoré du bail type, le locataire ne disposera pas de cette information au moment de la signature du contrat de location. Or c’est à partir du loyer de référence majoré que s’engage ou non le dispositif de complément de loyer exceptionnel. Le candidat locataire ne suit pas nécessairement l’évolution des prix, notamment la fixation du loyer de référence. Faire figurer en toutes lettres dans le bail type le loyer de référence et le loyer de référence majoré constitue pour le locataire une information supplémentaire.

Si je m’adressais à un autre député, je lui demanderais de retirer cet amendement, ce que je n’ose pas faire avec vous, monsieur Chassaigne. (Sourires.) À défaut, j’émets un avis défavorable.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Monsieur Chassaigne, je partage l’avis du rapporteur. En fait, je ne comprends pas votre proposition. L’information sur le loyer de référence majoré constitue pour le locataire un élément très positif, puisque cela lui permet de savoir quel loyer son bail ne doit pas dépasser. En vérité, je ne vous demande même pas de retirer votre amendement, d’abord parce que je vous connais, ensuite parce que je ne le comprends pas. Plus précisément, c’est parce que je vous connais que je ne comprends pas que vous souhaitiez supprimer cet élément d’information. Avis donc tout simplement défavorable.

Mme la présidente. Monsieur Chassaigne, maintenez-vous votre amendement ?

M. André Chassaigne. Oui, madame la présidente.

Mme la présidente. Je suis saisie de deux amendements identiques, n^os 427 rectifié et 549.

La parole est à Mme Isabelle Attard, pour soutenir l’amendement n^o 427 rectifié.

Mme Isabelle Attard. Il est défendu.

Mme la présidente. La parole est à M. François de Rugy, pour soutenir l’amendement n^o 549.

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission sur ces deux amendements identiques ?

M. Daniel Goldberg, rapporteur. La commission a émis un avis favorable parce que, comme vous l’avez dit, il peut être utile de connaître la date du dernier versement. Et, comme l’ont dit aussi nos collègues de l’opposition, une autre raison peut être un souci de transparence et d’équilibre, pour les locataires comme pour les propriétaires.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Même avis.

Mme la présidente. La parole est à Mme Isabelle Attard, pour soutenir l’amendement n^o 441.

Mme Isabelle Attard. Cet amendement vise à supprimer le dépôt de garantie, qui est une source majeure de conflits entre locataires et bailleurs.

Dans la crise sociale sans précédent que traverse notre pays, la précarité est malheureusement le seul indicateur qui progresse chaque mois. Dans ces conditions, il devient de plus en plus dur pour un locataire de régler, avant même d’accéder au logement, un mois de garantie en plus du premier mois de loyer. Alors que le dépôt de garantie est censé compenser l’éventuel préjudice constaté par un propriétaire à la résiliation du contrat de location, on constate régulièrement que c’est le locataire qui subit un préjudice important lorsque le propriétaire refuse de rembourser tout ou partie de cette somme.

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Défavorable. Le projet de loi renforce les obligations relatives au dépôt de garantie, notamment s’agissant du cas que vous venez d’évoquer, c’est-à-dire les difficultés de restitution de ce dépôt à l’issue du départ du locataire. J’ajoute que le dépôt de garantie n’a pas pour objet de garantir le loyer mais les dommages causés dans l’appartement par le locataire. C’est donc dans le souci d’équilibre que je défends constamment que la commission est défavorable à cet amendement.

M. Philippe Folliot. Très bien !

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Même avis.

Mme la présidente. La parole est à Mme Isabelle Attard.

Mme Isabelle Attard. Je précise que le dépôt de garantie n’a pas pour effet d’effacer la dette éventuelle du locataire, que celui-ci reste soumis au droit de la responsabilité civile et qu’il peut être poursuivi sans limite de montant.

Mme la présidente. Je suis saisie de deux amendements identiques, n^os 446 et 550.

La parole est à Mme Isabelle Attard, pour soutenir l’amendement n^o 446.

Mme Isabelle Attard. Il est défendu.

Mme la présidente. La parole est à M. François de Rugy, pour soutenir l’amendement n^o 550.

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Dans le souci de l’équilibre que nous recherchons, la commission a émis un avis défavorable. Les auteurs de ces amendements proposent que le contenu du bail puisse être contesté pendant six mois, ce qui me paraît exorbitant par rapport au juste équilibre des relations entre propriétaires et locataires.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. En la matière, le délai d’un mois me paraît suffisant. D’abord, c’est à l’expiration de ce délai qu’est mise en œuvre l’action en diminution de loyer. On ne peut pas imaginer qu’elle commence plus de six mois après la signature du bail. Ensuite, pendant ce délai d’un mois, il s’agit de vérifier l’exactitude de la surface du logement, des loyers de référence et du dernier loyer acquitté par le locataire. Ce sont des informations basiques qui seront disponibles avec la création du bail type, et le délai est donc suffisant. Je demande donc le retrait de ces amendements. À défaut, avis défavorable.

Mme la présidente. Madame Attard, maintenez-vous votre amendement ?

Mme Isabelle Attard. Oui, madame la présidente.

Mme la présidente. Et vous, Monsieur de Rugy ?

M. François de Rugy. Je le retire, madame la présidente.

Mme la présidente. La parole est à M. Lionel Tardy, pour soutenir l’amendement n^o 123.

M. Lionel Tardy. L’alinéa 28 prévoit que le locataire peut demander une modification du bail si certaines informations manquent dans la version initiale, par exemple la surface habitable. Or la formulation n’est pas claire. Le bailleur doit porter ces informations sur le bail. Mais cette rédaction peut laisser entendre que le bailleur doit modifier le bail de sa plume après signature des parties, ce qui, reconnaissez-le, pose problème. Une clarification est nécessaire. La seule façon de porter les informations à la connaissance du locataire, c’est qu’elles soient écrites noir sur blanc et donc de réaliser un avenant au bail, comme cela se fait habituellement. En commission, vous m’avez répondu que cela coulait de source, mais je ne le pense pas. Il y a dans cet article des précisions bien moins utiles que celle-ci.

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Je sais le sérieux avec lequel vous examinez les textes, monsieur Tardy. Effectivement, nous avons déjà eu ce débat en commission. Je comprends votre sentiment, mais il est question ici des informations à faire figurer dans le bail. Si la loi précisait que l’on peut ne pas écrire les informations obligatoires tout de suite mais par voie d’avenant, il pourrait y avoir des dérives. Il ne faudrait pas donner le sentiment que le bailleur et le locataire peuvent s’exonérer l’un et l’autre de leurs obligations par un simple avenant. Même si j’entends bien vos remarques, écrire cela dans la loi entraînerait un certain nombre de déviances que je souhaite éviter.

M. Lionel Tardy. Je ne suis pas d’accord !

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Pour ces raisons, la commission a émis un avis défavorable.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Je vous ai entendu dire que vous n’étiez pas d’accord, monsieur Tardy, mais la démonstration du rapporteur est pourtant lumineuse : il s’agit de mentions obligatoires. Si des mentions obligatoires peuvent être rajoutées par avenant, par définition elles ne sont plus obligatoires.

M. Lionel Tardy. Comment s’assurer que les deux parties auront procédé à des vérifications ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Il est donc nécessaire qu’elles figurent sur le bail dès l’origine. C’est pourquoi je maintiens l’avis que j’avais émis en commission et que je reste défavorable à votre amendement.

Mme la présidente. La parole est à M. Lionel Tardy.

M. Lionel Tardy. Nous sommes d’accord sur le fait que les mentions obligatoires doivent figurer sur le contrat dès l’origine mais l’alinéa 28 précise : en cas d’absence dans le contrat de location d’une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence, le locataire peut mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. Mais comment vérifie-t-on que les deux parties en ont pris connaissance et qu’il s’agit des bonnes valeurs ? C’est cela, le problème !

Mme Cécile Duflot, ministre. Le bail type !

M. Lionel Tardy. Certes, mais quand l’information manque ? Quand le document a été signé, vous proposez de le raturer, mais vous m’expliquerez comment il est possible de s’assurer que les deux parties disposent des bonnes informations et comment il est possible de le vérifier.

Nous sommes d’accord pour dire que ces informations seront rajoutées sur un bail qui a déjà été signé, puisqu’elles faisaient défaut. Unilatéralement, l’une des parties rajoutera donc l’information qui manquait sur le bail sans en informer l’autre. Je suis désolé mais cela s’appelle en bonne et due forme un avenant, c’est tout.

Mme la présidente. Je suis saisie de deux amendements, n^os 457 et 46 rectifié, pouvant être soumis à une discussion commune.

La parole est à Mme Isabelle Attard, pour soutenir l’amendement n^o 457.

Mme Isabelle Attard. Il est retiré.

Mme la présidente. La parole est à M. Jean-Marie Tetart, pour soutenir l’amendement n^o 46 rectifié.

M. Jean-Marie Tetart. Il paraît tout à fait normal qu’un locataire puisse contester la surface habitable qui a été indiquée dans le bail si elle n’est pas exacte. Il est également normal qu’il dispose d’un délai, et que l’on ne lui dise pas qu’il n’a que deux jours pour procéder à la vérification.

Néanmoins, l’article 3-1 dispose que si le locataire formule sa demande dans les six mois, la diminution de loyer sera rétroactive jusqu’au jour de la signature du bail ; si c’est plus tard, elle aura lieu à partir de la date où la demande a été faite, et cela, indéfiniment, pendant douze ans si le bail est de douze ans. Finalement, il est toujours possible de s’apercevoir au bout de dix ans que la chose louée ne correspond pas à ce que l’on a cru, la rétroactivité jouant seulement à partir de la date de la demande. En définitive, le bail est perpétuellement remis en cause.

Dans la mesure où vous nous avez convaincus tout à l’heure que le bail type doit mentionner la surface habitable, l’information qui a été donnée au locataire est donc très claire et il a signé le document la comprenant.

Au lieu de favoriser une instabilité permanente, pourquoi ne pas indiquer clairement dans le document type que la surface louée indiquée dans le document peut être contestée dans un délai de six mois, après quoi elle sera irrecevable ? Cela serait beaucoup plus simple, honnête et transparent, au lieu de nous entraîner dans une instabilité permanente !

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Nous avons déjà échangé à ce propos. J’entends bien là aussi vos remarques, cher collègue Tetart. La contestation concerne une surface habitable de la chose louée inférieure de plus d’un vingtième à celle inscrite dans le contrat de location. Il est évident que la mention d’une surface figurera dans le bail type, mais la question est de savoir ce qui se passe si la surface qui y est inscrite est différente de plus d’un vingtième de la surface réelle du logement.

Tel qu’il est rédigé, l’article dispose qu’il est possible de contester cette information essentielle qu’est la surface de la chose louée pendant toute la durée du bail. On ne parle pas d’autres choses, d’autres mentions figurant dans le bail : il est question de la surface de la chose louée avec une différence de plus d’un vingtième.

Un amendement venant, si je me souviens bien, du groupe écologiste, qui a été adopté par notre commission en première lecture au mois de juillet, a posé un verrou supplémentaire…

M. Daniel Fasquelle. C’est le délai qui est verrouillé !

M. Daniel Goldberg, rapporteur. …indiquant que si cette contestation de la surface louée ne se fait pas dès le début – comme vous l’avez d’ailleurs rappelé tout à l’heure, cher collègue – la correction éventuelle de loyer ne prendra effet qu’au moment où la demande est formulée.

M. Jean-Marie Tetart. J’ai bien compris !

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Très bien. Je pense donc qu’avec les deux verrous proposés, ce dispositif est tout à fait acceptable. Je rappelle une fois encore que nous parlons de la surface de la chose louée.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Pour le coup, monsieur Tetart, je ne suis pas d’accord avec vous.

Ce que vous dites serait fondé en cas de rétroactivité complète sur le bail mais non à partir du moment où cette rétroactivité n’est que d’un mois.

M. Jean-Marie Tetart. Pourquoi faire compliqué quand on peut faire simple ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Elle est fondée en outre sur un élément précis qui ne varie pas – il est rare que les logements rétrécissent ou grandissent pendant qu’ils sont loués.

M. Jean-Marie Tetart. Je n’ai jamais dit le contraire !

Mme Cécile Duflot, ministre. Le nombre de mètres carrés est assez stable.

En cas d’erreur, il semble normal qu’elle soit corrigée et qu’une rétroactivité soit possible pendant six mois. Nous avons accepté l’idée, et c’est logique, qu’elle ne soit pas possible pendant des années. Il n’est pas possible qu’un locataire qui se rendrait compte que son logement ne fait pas la taille dite dix ans après avoir signé le bail bénéficie d’une rétroactivité de dix ans – ce qui serait également valable dans l’autre sens. Le dispositif a donc deux verrous, comme l’a dit le rapporteur : une rétroactivité pendant les six premiers mois et aucune rétroactivité pendant la période qui suit.

Il est tout de même logique que cet élément immuable que sont les mètres carrés fasse l’objet, le cas échéant, d’un réajustement.

Mme la présidente. La parole est à M. Jean-Marie Tetart.

M. Jean-Marie Tetart. J’avais bien compris ce que vous venez de me réexpliquer. Simplement, je ne comprends pas pourquoi vous tenez à faire compliqué lorsque l’on peut faire simple.

Je vous propose que le contrat type indique, en gros caractères et non pas après un astérisque, que la surface de la chose louée est vérifiable et contestable dans les six mois, et on n’en parle plus ! C’est très simple ! Je ne comprends pas un tel blocage sur des amendements de bon sens comme celui-ci.

Mme la présidente. La parole est à M. Michel Piron.

M. Michel Piron. Tout en étant sensible aux arguments de Mme la ministre, il me semble qu’une telle inscription explicite et très visible dans le contrat type interpellera d’évidence le preneur. Le locataire qui lit cette information dispose tout de même de six mois pour prendre son mètre – de préférence, compte tenu des arguments que je viens d’entendre, sans le faire passer dans la machine à laver – et s’il est étalonné à peu près normalement, je ne vois pas très bien pourquoi il faudrait prolonger cette période d’incertitude dans l’attente d’une révélation qui tomberait de je ne sais où.

M. Jean-Marie Tetart. C’est du bon sens et de la bonne volonté !

Mme la présidente. La parole est à M. Lionel Tardy.

M. Lionel Tardy. Madame la ministre, dans cette affaire, on se mord la queue.

M. Philippe Folliot. Cela peut faire mal ! (Sourires)

M. Lionel Tardy. L’alinéa 30 est opératoire si la surface habitable a été inscrite sur le contrat. Il dispose qu’il est possible de contester « Lorsque la surface louée habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location… ». Mais l’alinéa 28, quant à lui, dispose que si la surface habitable ne figure pas dans le contrat, le bailleur devra l’y mettre de façon unilatérale sur son propre contrat puisqu’il n’y aura pas d’avenant. Comment le locataire pourra-t-il dès lors vérifier que la surface habitable de la chose louée est inférieure d’un vingtième à celle qui est exprimée dans le contrat ?

M. Jean-Marie Tetart. Vous vous entêtez pour des raisons de principe !

M. Lionel Tardy. Et qui vous dit que le locataire ne pourra pas quant à lui changer la surface habitable, puisque, de toute façon, aucun avenant n’aura été signé ? Votre système ne marche pas, ou seulement lorsque la surface habitable sera mentionnée sur le contrat de location. Dans le cas contraire et dans celui où les informations devront être portées sur le bail, ce dernier ne sera pas opposable.

Mme la présidente. La parole est à M. le rapporteur.

M. Daniel Goldberg, rapporteur. L’amendement 46 rectifié ne dispose pas qu’il faille faire figurer la surface habitable sur le contrat ou qu’il faille la contester pendant les six premiers mois. Il vise à compléter l’alinéa 30 et non à rajouter une information au contrat de bail.

J’entends bien que M. Tardy considère cette partie du texte comme bancale mais si nous insérons cet amendement 46 rectifié à la suite de l’alinéa 30, elle ne tiendra plus du tout d’un point de vue logique ! L’alinéa 30 précise en effet que la surface habitable de la chose louée peut être contestée, qu’à défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer le juge peut être saisi, que la diminution de loyer acceptée par le bailleur prend effet à la date de signature du bail, et que si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer sera acceptée à partir de la date de la demande. Si vous ajoutez, avec l’amendement 46 rectifié, que la demande doit être formée dans les six mois de la prise d’effet du contrat de location, le dispositif ne tient plus du tout.

M. Jean-Marie Tetart. Un sous-amendement du Gouvernement est possible.

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Enfin, monsieur Tardy, oui, la surface habitable de la chose louée doit figurer dans le bail, comme en disposent les alinéas 13 à 23 que vous contestiez tout à l’heure et que vous vouliez supprimer.

M. Lionel Tardy. Et si elle n’y figure pas ?

M. Daniel Goldberg, rapporteur. De plus, si elle n’y figure pas, il est obligatoire de l’y faire figurer comme nous l’avons répété tout à l’heure à propos de votre amendement précédent.

M. Lionel Tardy. Le contrat ayant déjà été signé, comment faites-vous ?

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Bien évidemment, je réponds en séance publique – vous savez que ce qui est dit ici favorise une bonne compréhension de la loi – que ce n’est pas l’une des deux parties qui corrigera l’une des mentions du bail sans l’avis de l’autre.

M. Lionel Tardy. Rendez possible un avenant !

M. Daniel Goldberg, rapporteur. La validité du bail, en effet, pourra être contestée si l’une des mentions obligatoires manque. Dire qu’un avenant est en tant que tel nécessaire – vous parlerez sans doute beaucoup de l’aléa moral lors de la discussion de l’article 8 sur la garantie des loyers – encouragerait un aléa moral fort : s’il est de toute façon possible de corriger par voie d’avenant, autant ne pas inscrire dès le début dans le bail type et au moment de la signature un certain nombre de mentions obligatoires !

Je réitère donc l’expression de mon avis défavorable et celui de la commission sur cet amendement 46 rectifié.

M. Lionel Tardy. Les parties ne seront pas au courant.

Mme la présidente. La parole est à Mme la ministre.

Mme Cécile Duflot, ministre. Je ne comprends pas en quoi ce dispositif vous pose un problème. Si, deux ans après avoir intégré son logement, le locataire qui a signé son bail vérifie, par exemple à l’occasion de l’installation de meubles, les dimensions de son logement et qu’il constate qu’elles ne sont pas conformes à son bail, en quoi serait-il logique de maintenir un loyer erroné ? C’est cela que je ne comprends pas.

J’entends bien que vous contestiez une rétroactivité sur deux ans, mais je ne comprends pas que vous contestiez la modification en elle-même. Si le locataire n’a pas vérifié les dimensions de son logement au bout de six mois, tant pis, dites-vous – alors que la taille est un élément objectif et immuable ?

Au final, je ne comprends donc pas votre amendement. Pourquoi empêcheriez-vous la rectification dès lors qu’il n’y a pas de rétroactivité, étant donné que l’on se fonde sur un élément certain : le nombre de mètres carrés du logement ? Je maintiens donc mon avis défavorable.

Si nous adoptions votre amendement, il y aurait une forme de prime à celui qui essayerait de « tenir » pendant six mois sur une dimension erronée pour pouvoir bénéficier d’un loyer majoré alors que cela n’aurait pas dû être le cas. Voilà.

M. Lionel Tardy. Vérifier au début, cela fait partie des obligations.

Mme la présidente. La parole est à M. André Chassaigne, pour soutenir l’amendement n^o 383.

M. Michel Piron. Un amendement post-marxiste ! (Sourires)

M. André Chassaigne. J’espère, madame la ministre, que vous comprendrez cet amendement. En ce qui me concerne, je comprends votre raisonnement.

Je reviens un instant sur l’amendement 384. Le loyer de référence majoré comporte un risque, celui de tirer vers le haut les loyers les plus bas. Vous-même l’aviez d’ailleurs souligné en commission.

Mme Cécile Duflot, ministre. C’est pour cela que nous le bloquons.

M. André Chassaigne. Il peut y avoir une tentation. Mais je ne reviens pas là-dessus.

S’agissant de l’amendement 383, j’ai été très embêté parce que je me suis dit que Mme la ministre va encore répondre qu’elle ne comprend pas.

Je le résumerai par un proverbe dont je ne sais pas s’il est français ou anglais : celui qui commande la musique paie les pipeaux.

M. François Brottes, président de la commission des affaires économiques. Ça, c’est de la flûte !

M. Michel Piron. C’est en tout cas très anglo-saxon !

M. André Chassaigne. C’est au propriétaire qui fait appel à une agence pour organiser la visite des locaux et rédiger le bail de payer la totalité des frais.

Il n’y a pas de raison que le coût soit supporté à moitié par le locataire.

Il est vrai que la première partie de mon amendement est plus contestable, dans la mesure où la situation peut naître d’un différend sur l’état des lieux. Je veux bien en convenir. Mais, pour ce qui est des alinéas 54 et 55, à savoir le fait qu’une personne soit mandatée pour le propriétaire, il n’y a aucune raison que le locataire paie 50 % des frais. Tel est l’objet de cet amendement. J’espère, madame la ministre, que vous en avez compris la teneur, même si vous n’en partagez pas l’orientation.

M. Michel Piron. Et la musique !

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Notre collègue Chassaigne fait pour ainsi dire les questions et les réponses !

Le texte a évolué entre sa présentation en Conseil des ministres, sa discussion en première lecture et son examen, en commission, en deuxième lecture. Un équilibre a été trouvé entre les besoins et les droits des locataires et ceux des propriétaires, notamment à travers l’adoption d’un amendement, présenté par le Gouvernement en commission dans le cadre de la deuxième lecture, qui vise à répondre à un certain nombre de préoccupations. Or, si l’on vous suivait en adoptant le présent amendement, on reviendrait, non seulement sur cet équilibre, mais aussi sur la loi de 1989, dans la version actuellement en vigueur, laquelle prévoit que, pour un certain nombre de démarches, les frais sont partagés entre locataire et propriétaire, notamment en ce qui concerne la rémunération des professionnels de l’immobilier.

Imputer au seul bailleur les frais résultant de la réalisation de l’état des lieux et de l’établissement du bail ne me semble pas aller dans la bonne direction, d’autant que ces deux documents engagent aussi bien le locataire que le propriétaire – je me tourne à cet instant vers nos collègues de l’opposition. À ce moment-là, le professionnel de l’immobilier qui aide à leur rédaction conseille d’une certaine façon les deux parties. À ce titre, il a droit à une rémunération dont le coût est partagé.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Je note que cette question a enflammé le débat depuis le début de l’examen de ce texte, mais d’une manière de plus en plus intense, puisque aucun amendement de cette nature n’avait été présenté en première lecture. En disant cela, je ne suis ni naïve ni fâchée. Mais ce sujet est suffisamment sensible pour ne pas mériter la caricature.

J’ai été accusée par M. Fasquelle d’être une sorcière – même s’il n’a pas employé ce mot –,…

M. François Brottes, président de la commission des affaires économiques. Il est vrai que M. Fasquelle est souvent excessif !

Mme Cécile Duflot, ministre. …de détester les agents immobiliers et de vouloir licencier je ne sais combien de salariés travaillant dans le secteur. Et voilà, monsieur le président Chassaigne, que vous me dites que la logique voudrait que les locataires ne paient aucun frais.

Je le dis et le répéterai autant que nécessaire : oui, il est anormal que les rémunérations des professionnels de l’immobilier aient augmenté comme elles l’ont fait. Ce n’est pas ce que prévoit la législation actuelle. À cet égard, il est intéressant d’étudier quel était l’esprit de la loi, sa rédaction et l’usage qui en a été fait. Demandez à n’importe qui à combien s’élèvent les frais d’agence pour la location d’un logement ; on vous répondra : un mois de loyer. Autrement dit, dans les zones les plus tendues, les honoraires ont augmenté de 40 % en moins de dix ans. Or il n’y a aucune corrélation avec les tâches accomplies, puisque d’autres professionnels qui ne sont pas en difficulté financière – les huissiers, par exemple – effectuent certaines d’entre elles, mais dans le cadre de tarifs administrés.

Le choix du Gouvernement en la matière est de faire cesser les abus, de réguler ces montants. Il faut également dire les choses telles qu’elles sont. En l’occurrence, il est normal qu’un certain nombre de prestations bénéficient aux locataires. De ce point de vue, il n’est d’ailleurs pas inutile que la rémunération du professionnel soit assumée conjointement, de façon à ce qu’il ait à cœur de défendre les intérêts des deux parties, c’est-à-dire de jouer son rôle d’intermédiaire. Ainsi, les professionnels de l’immobilier jouent un rôle utile à la fluidification des rapports entre propriétaires et locataires.

Le projet de loi a pour but de contenir les honoraires liés aux prestations qui bénéficient au locataire, et non à celles qui bénéficient au propriétaire. En outre, ces rémunérations seront plafonnées en fonction du nombre de mètres carrés et non du montant du loyer. Autrement dit, elles seront en rapport avec la prestation effectivement réalisée. C’est un bon argument de marketing que de dire que le locataire doit payer zéro euro, mais on sait bien que, quand on reçoit un service gratuit, on en est généralement l’objet plutôt que le bénéficiaire.

Pour que les relations soient équilibrées, il faut mettre fin aux abus, faire baisser les rémunérations qui sont devenues excessives du fait de leur corrélation aux loyers, mais aussi faire en sorte que les professionnels de l’immobilier servent les intérêts des deux parties. Voilà pourquoi je suis défavorable à votre amendement. C’est une position de fond : on peut considérer qu’il faut pencher totalement d’un côté – c’est la situation actuelle – ou totalement de l’autre ; je propose pour ma part, et c’est la perspective de la loi ALUR, un point d’équilibre.

Mme la présidente. La parole est à M. André Chassaigne.

M. André Chassaigne. Je voudrais d’abord reconnaître une petite erreur. Le proverbe exact, que quelqu’un m’a fait passer, est le suivant : « Qui paie les violons choisit la musique. » Ayant un anglais détestable, je ne le dirai pas dans cette langue. (Sourires.)

Je veux bien reconnaître aussi que, quand il y a une divergence sur l’état des lieux – c’est la première partie de mon amendement –, on peut concevoir que le coût engendré soit partagé de façon égale.

En revanche, je ne suis absolument pas convaincu par l’idée que, quand un propriétaire fait appel à un agent immobilier comme intermédiaire, le coût doive en être supporté à 50 % par lui et à 50 % par le locataire. Je trouve cela complètement injuste.

M. Jean-Pierre Gorges. Il a raison !

M. André Chassaigne. Ce faisant, on inverse d’une certaine manière la réalité des rapports entre le propriétaire et le locataire. Je sais bien que cette question est délicate et qu’il convient de préserver l’équilibre dont vous parliez, mais, intellectuellement et d’un point de vue éthique, je n’arrive pas à comprendre cette approche – peut-être suis-je d’ailleurs le seul –, même s’il est vrai qu’elle a cours. Je maintiens donc mon amendement pour le principe, ne serait-ce que pour sa deuxième partie. Ainsi, il y aura un vote sur ce sujet.

M. Jean-Pierre Gorges. Très bien !

Mme la présidente. La parole est à Mme la ministre.

Mme Cécile Duflot, ministre. Vous me permettrez, monsieur Chassaigne, de relever le dicton que vous venez de citer – je connais d’ailleurs davantage cette version que la précédente : « Qui paie les violons choisit la musique. » C’est une démonstration de l’intérêt du fait que les honoraires soient payés par les deux parties. En effet, s’il n’y a que le propriétaire qui paie les violons, c’est lui qui choisit la musique !

M. André Chassaigne. Mais c’est lui qui a choisi de prendre l’intermédiaire !

Mme Cécile Duflot, ministre. En conséquence, c’est lui qui a barre sur l’intégralité de l’élaboration des documents. Je pense qu’il est beaucoup plus sain que le professionnel, qui aura d’ailleurs des obligations en matière de formation à l’issue de l’adoption de la loi ALUR, soit redevable à l’égard des deux parties. Curieusement, votre formule démontre l’inverse de ce que vous voulez défendre.

Mme la présidente. La parole est à M. Dino Cinieri, pour soutenir l’amendement n^o 148.

M. Dino Cinieri. Cet amendement vise à responsabiliser les bailleurs en les incitant à effectuer systématiquement un état des lieux d’entrée, ce qui n’est pas toujours le cas aujourd’hui. Lorsqu’il n’y a pas d’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie devrait être intégralement restitué au locataire. En effet, la législation française, à l’inverse de certaines législations étrangères, n’oblige pas le bailleur à effectuer des travaux de remise en état avant location. Il est donc injuste pour le locataire de considérer a priori que tout logement mis en location est en bon état.

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Cet amendement, dont nous avions déjà discuté en commission, se révélerait, s’il était adopté, très défavorable aux propriétaires, je tiens à vous le faire remarquer. En effet, il inciterait fortement les locataires à prétendre qu’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée, de manière à se voir restituer en totalité le dépôt de garantie. Or l’état des lieux d’entrée est un document contractuel entre les deux parties. Un exemplaire est obligatoirement remis à chacun. Le locataire et le propriétaire en ont la garde pendant toute la durée du bail. Ce document permet de voir si, entre le moment de l’entrée dans les lieux et celui de la sortie, des dégradations importantes sont intervenues dans le logement, et d’utiliser le dépôt de garantie pour pallier ces désordres. Si l’on vous suivait et qu’un locataire perdait l’état des lieux ou arguait qu’il n’y en avait pas, ce serait très défavorable au propriétaire, lequel devrait restituer la totalité du dépôt de garantie. Pour ces raisons et, encore une fois, dans un souci d’équilibre, l’avis de la commission est défavorable.

Mme la présidente. La parole est à M. Jean-Marie Tetart, pour soutenir l’amendement n^o 17.

M. Jean-Marie Tetart. Vous avez prévu, dans cet article, des modalités très précises pour l’établissement de l’état des lieux. Vous avez même indiqué que l’on pouvait confier cette tâche à un professionnel, par exemple un huissier. On peut donc penser que cet état des lieux est établi avec toute la perspicacité et le sérieux nécessaires, avec les garanties que cela suppose.

Or vous proposez, par ailleurs, de donner dix jours au locataire pour revenir sur cet état des lieux au motif que l’on a oublié telle ou telle chose. C’est donc sa parole contre celle de l’autre partie – le bailleur –, puisqu’ils ont signé ensemble l’état des lieux, alors même que, pendant ce délai de dix jours, le locataire a l’entière responsabilité du local et peut y faire ce qu’il veut.

Vous créez donc, dès le début du bail, une relation quasi contentieuse entre le propriétaire et le locataire avec cette possibilité de remise en cause de l’état des lieux. Je remarque d’ailleurs que, pour l’état des lieux de sortie, vous n’accordez pas au bailleur la même facilité de remettre en cause le document s’il n’avait pas été suffisamment perspicace au moment de son établissement. Il y a là un nouveau déséquilibre entre propriétaire et locataire. J’ajoute que, si l’on vous suit et que l’état des lieux a été fait par un professionnel – selon un tarif dont vous avez fixé les modalités de partage entre propriétaires et locataires –, il faudrait que l’avenant donne lieu, lui aussi, à paiement. Or vous n’avez pas prévu les modalités de sa prise en charge financière. Comment répartirez-vous ces coûts ?

Pour toutes ces raisons, nous demandons que le premier jet d’un état des lieux soit le bon, tant pour l’entrée que pour la sortie, et qu’il n’y ait pas de délai permettant de le contester.

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Nous avons déjà examiné cet amendement en première lecture. La commission a, cette fois encore, émis un avis défavorable.

Il s’agit, non pas d’une obligation, mais d’une possibilité.

M. Jean-Marie Tetart. Ben voyons !

M. Daniel Goldberg, rapporteur. L’alinéa 35 que vous proposez de supprimer est ainsi rédigé : « Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente. »

Je dois vous dire que, au cours des auditions qui ont été menées dans le cadre de l’examen de ce texte, l’ensemble des professionnels a reconnu que c’était là une pratique habituelle, bien entendu soumise à contrôle : si le locataire, dans les dix jours, a commis des désordres de son propre fait dans le logement, le propriétaire ne complétera pas l’état des lieux, puisqu’il s’agit d’un document cosigné par les deux parties. Cette pratique est régulièrement constatée sur le terrain ; elle recueille l’assentiment des professionnels. D’ailleurs, les délais permettant, non pas nécessairement de contester, mais d’ajouter un certain nombre d’éléments – tels une vitre dont on n’avait pas vu qu’elle était abîmée – et pour lesquels le propriétaire donne son accord, sont même parfois plus longs, puisqu’ils peuvent atteindre une quinzaine de jours. Nous nous sommes limités dans le texte à dix jours. Pour ces raisons, l’avis de la commission est défavorable.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Même avis.

Mme la présidente. La parole est à M. Jean-Marie Tetart.

M. Jean-Marie Tetart. Dans ce cas, il n’est nul besoin de la loi pour dire que des personnes de bonne volonté peuvent toujours s’accorder sur un avenant ! Il n’est pas utile non plus de leur donner un délai pour le faire, puisqu’il s’agit d’une démarche entre personnes de bonne volonté. Je ne vois pas en quoi la loi peut régir de tels rapports.

M. Lionel Tardy. CQFD !

Mme la présidente. La parole est à M. Michel Piron.

M. Michel Piron. J’aurais aimé savoir ce qui a présidé au choix de ce délai dix jours. Ce temps excède  celui d’un déménagement. Au-delà de trois jours, il me semble que l’on prend le risque de dégradations qui n’ont plus rien à voir avec l’emménagement. Je n’ai pas d’objection sur le reste, mais il me semble que ce délai est un peu long.

Mme la présidente. La parole est à M. le rapporteur.

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Ce délai laisse au locataire, qui peut ne pas prendre tout de suite possession du logement, le temps de constater les défauts dont il ne se serait pas rendu compte au moment de la signature de l’état des lieux. Pourquoi fixer un délai ? Pour ne pas insécuriser l’état des lieux, qui pourrait, sans cela, être contesté pendant toute la durée du bail. Encore une fois, toutes les discussions que nous avons eues avec les professionnels ont monté que ce délai était acceptable.

Mme la présidente. La parole est à M. Dino Cinieri, pour soutenir l’amendement n^o 163.

M. Dino Cinieri. La réalisation de l’état des lieux d’entrée et de sortie et la récupération du dépôt de garantie constituent deux des plus grandes sources de litiges traités par les associations de consommateurs dans le domaine du logement. Les locataires sont souvent mal informés quant à l’importance des états des lieux, et désarmés lors d’un litige concernant la récupération de leur dépôt de garantie suite à l’état des lieux de sortie.

Or, dans le parc privé, les locataires restent en moyenne cinq ans dans leur logement, parfois bien plus longtemps. Au bout de ce délai, l’état des lieux d’entrée a souvent été égaré. La remise d’une copie de l’état des lieux d’entrée en amont de la réalisation de l’état des lieux de sortie permettra donc aux locataires d’être parfaitement informés et de prévoir, le cas échéant, les réparations nécessaires.

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Avis défavorable, car un tel amendement romprait l’équilibre que nous recherchons. Si nous adoptions votre point de vue, la conservation du document deviendrait de la seule responsabilité du propriétaire, le locataire étant délié de son obligation de le conserver pour pouvoir l’opposer au moment de la sortie des lieux. La réalisation de l’état des lieux est une responsabilité partagée.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Même avis.

Mme la présidente. Je suis saisie de trois amendements rédactionnels n^os 609, 582 et 610 de M. le rapporteur.

Mme la présidente. Je suis saisie de deux amendements identiques, n^os 282 et 508.

La parole est à M. Jean-Marie Tetart, pour soutenir l’amendement n^o 282.

M. Jean-Marie Tetart. Cet amendement vise à supprimer le diagnostic obligatoire sur les installations de gaz, qui s’ajoute aux obligations sur les installations électriques. Ce diagnostic porte sur le point d’arrivée du gaz. Or la dangerosité du gaz tient plus aux défauts d’usage et d’entretien – notamment du tuyau d’alimentation de la cuisinière – qu’aux installations du bâtiment. Par ailleurs, la réalisation d’un tel diagnostic représente une dépense supplémentaire, et inutile.

Cet amendement prévoit également un décret en Conseil d’État pour fixer les modalités d’application du diagnostic électrique et prévoir ainsi un échelonnement dans le temps.

M. Lionel Tardy. Très bien !

Mme la présidente. La parole est à M. Jean-Louis Dumont, pour soutenir l’amendement n^o 508.

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Le sujet des risques liés à l’électricité et au gaz, porté par le président Brottes, nous a beaucoup occupés en commission au mois de juillet. La chose louée doit être conforme à des règles minimales de sécurité pour ce qui concerne l’électricité et le gaz, afin que l’intégrité physique des futurs locataires ne soit pas mise en danger.

Il ne s’agit pas de mettre à niveau les normes d’électricité ou de gaz, ou de savoir si le flexible est conforme. L’alinéa 43 impose aux bailleurs des conditions de sécurité minimales, fixées par décret, sur les conduites de gaz qui sont de leur responsabilité. Il arrive que des marchands de sommeil louent un bien dans lequel l’accès à l’électricité ou au gaz n’est pas sécurisé. Nous avons voulu avancer sur ce sujet.

Il ne sera pas nécessaire de refaire cet état des lieux minimal de sécurité pour le gaz et l’électricité à chaque changement de locataire, s’il intervient tous les six mois ou tous les ans. C’est ce que définira le décret. Le diagnostic portera sur un certain nombre de définitions minimales d’accès aux deux sources d’énergie et garantira au locataire que le lieu dans lequel il emménage est sûr.

Certes, 98 % des accidents liés au gaz ont lieu dans des installations intérieures, selon les statistiques du ministère de l’environnement. Dans la majorité des cas, ils sont dus à un défaut d’entretien ou à des comportements imprudents. Mais ils peuvent aussi être liés à la vétusté des installations, lesquelles relèvent de la seule responsabilité du propriétaire. C’est contre cette dernière que nous voulons lutter.

M. François Brottes, président de la commission des affaires économiques. Très bien !

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Le Gouvernement recommande la sagesse.

Mme la présidente. La parole est à M. Michel Piron.

M. Michel Piron. Si vous le permettez, je développerai aussi l’argumentaire en faveur de l’amendement n^o 102, qui a un autre objet mais se situe dans le même registre. Deux questions, bien différentes, sont posées. En premier lieu, certains logements proposés à la location ne sont pas conformes aux règles de sécurité, mais ces règles existent déjà et les dérives, par exemple celles des marchands de sommeil, sont condamnables. À quoi bon en rajouter ?

En revanche, on nous propose une sorte de déclaration sous forme de diagnostic supplémentaire : merci pour la simplification, et aussi pour les coûts ! Par l’amendement n^o 102, qui est presque un amendement de repli, je propose que le diagnostic ait simplement une valeur informative. À défaut, je crains qu’une telle disposition ne contribue à nourrir les bureaux de contrôles, avec des honoraires, et même à alimenter avec de nouveaux contentieux, comme c’est chaque fois le cas lorsque l’on complexifie les procédures, les cabinets d’avocats – ce qui n’était pas le but recherché.

Je le répète, les textes actuels suffisent pour condamner les gens qui mettent en location des logements non conformes aux normes de sécurité.

M. Philippe Folliot. Il a raison !

Mme la présidente. La parole est à M. Jean-Marie Tetart.

M. Jean-Marie Tetart. Pour lutter contre l’habitat indigne, il vaudrait mieux qu’un autre texte rende obligatoire un diagnostic sur les parties communes. À l’intérieur des appartements, l’installation se résume à un point d’entrée, qui conduit généralement à un seul équipement. Vérifier ce point d’entrée est très accessoire par rapport à l’ensemble des conduites présentes dans les parties communes.

M. Martial Saddier. Tout à fait.

Mme la présidente. La parole est à M. le président de la commission des affaires économiques.

M. François Brottes, président de la commission des affaires économiques. Je suis assez choqué par les arguments que j’ai entendus, d’un bord comme de l’autre. Nous avons voté un texte sur les détecteurs de fumée, proposé par l’ancienne majorité. Nul n’a dit, alors, qu’il s’agissait de complexifier, mais de sécuriser ! Nous avons voté un texte sur la mise en conformité des ascenseurs – et Dieu sait si nous sommes en retard sur ces sujets. Il s’agissait d’une nécessité, pas d’une complexité supplémentaire !

Monsieur Dumont, votre argumentation me choque également. Lorsque vous entrez dans un logement, qu’il soit loué par un organisme HLM ou par n’importe quel autre bailleur, vous prenez un risque majeur si le flexible est défaillant ou si la chaudière fuit sans que personne ne vous en ait averti. Vous devez, à votre entrée dans le logement, avoir toutes les garanties concernant l’absence de fuites de cette nature. Je vous assure qu’il existe des propriétaires, publics ou privés, qui s’exonèrent totalement de cette vérification de base.

M. Jean-Louis Dumont. Interdisez le gaz, pendant que vous y êtes !

M. François Brottes, président de la commission des affaires économiques. Que vous taxiez cela de complexité, alors qu’il s’agit de sécurité, me choque beaucoup !

M. Michel Piron. C’est un procès d’intention !

Mme la présidente. La parole est à M. Jean-Louis Dumont.

M. Jean-Louis Dumont. Je n’avais pas envisagé d’intervenir de nouveau, considérant que ce sujet technique était déjà encadré par des textes, des critères et des contraintes en nombre suffisant. En outre, il y va de la responsabilité des bailleurs, qu’ils soient privés ou sociaux. Nous parlons là des bailleurs qui sont dans la norme ; il va de soi que pour toute entrée dans un logement indigne ou dans un immeuble méritant presque la démolition, le maire – sans doute y en a-t-il dans cet hémicycle – connaît ses responsabilités et sait que la réglementation lui permet d’intervenir pour protéger la sécurité de ses concitoyens.

En l’espèce, nous nous sommes en train d’ajouter au dispositif une couche supplémentaire qui n’aura pour seul effet, comme le dit M. Piron, que d’augmenter les coûts. Comment imaginer que des flexibles puissent être laissés en l’état ? Les flexibles sont régulièrement contrôlés et doivent être changés, sans quoi il y a une erreur quelque part.

M. François Brottes, président de la commission des affaires économiques. Personne ne vérifie !

M. Jean-Louis Dumont. Ce n’est tout de même pas de la faute du propriétaire, si le locataire occupe son appartement depuis quinze ou vingt ans ! Ou alors, on s’immiscera dans la vie de l’occupant !

M. François Brottes, président de la commission des affaires économiques. C’est au changement de locataire que cela se passe ! Il n’y a pas de vérification régulière !

M. Jean-Louis Dumont. Et alors, que faire quand certains locataires occupent les lieux depuis dix, voire vingt ou vingt-cinq ans, au point d’avoir connu le DSQ, l’ANRU, des interventions et des rénovations ?

M. Lionel Tardy. Comment fait-on ?

M. Jean-Louis Dumont. Ira-t-on les contrôler tous les trente-cinq ou quarante ans ?

M. François Brottes, président de la commission des affaires économiques. Mais non !

M. Jean-Louis Dumont. Vous êtes en train de complexifier les choses.

M. Guillaume Chevrollier. Quel choc de simplification !

M. Jean-Louis Dumont. Compte tenu de ce qui existe et de la loi qui va être votée, l’avis de sagesse de Mme la ministre signifiait, me semblait-il, qu’il pourrait être procédé à des interventions réglementaires, et qu’il est inutile d’être redondant. Vous pouvez toujours continuer à multiplier les normes, voire à interdire le gaz, et pourquoi pas l’électricité aussi puisque certaines personnes s’électrocutent – c’est même parfois le cas de gens célèbres !

M. Martial Saddier. Il y a de l’eau dans le gaz de la majorité…

Mme la présidente. La parole est à M. Michel Piron.

M. Michel Piron. Je demande simplement de ne pas faire l’objet d’un procès d’intention : nous n’avons jamais été contre la sécurité !

Mme Audrey Linkenheld, rapporteure de la commission des affaires économiques. Ah ça, non !

M. Michel Piron. Ce n’est pas parce qu’en l’espèce, nous nous opposons à une mesure inutile, coûteuse et complexe que nous sommes contre la sécurité ! J’ajoute que s’agissant de ceux qui trichent, les fameux marchands de sommeil, le texte comporte heureusement des compléments – que nous voterons sans hésiter – aux mesures déjà prises sous la précédente législature, qui seront très utiles pour renforcer la pression exercée sur eux. De grâce, que l’on ne nous fasse donc pas un procès en laxisme face à l’insécurité, parce que nous disons simplement qu’on n’a pas besoin du diagnostic proposé ; ce n’est pas du tout le sujet !

Mme la présidente. La parole est à M. Philippe Folliot.

M. Philippe Folliot. On peut toujours utiliser une bombe nucléaire pour tuer une mouche ! C’est là tout le problème. Pour résoudre le problème des comportements de délinquants – j’ose ce terme – des marchands de sommeil qui louent sciemment des logements insalubres, nous allons imposer une contrainte à tout le monde. J’insiste particulièrement sur les conséquences qui affecteront l’ensemble des bailleurs sociaux, lesquels éprouvent souvent des difficultés à parvenir à un équilibre, ne serait-ce que financier. Dans ces conditions, il est regrettable d’ajouter une charge supplémentaire, surtout si elle correspond à des éléments de protection quasi superfétatoires. Cela ne signifie pas, monsieur Brottes, que nous sommes contre les garanties de sécurité, mais je ne connais pas un seul bailleur social qui s’amuserait à prendre le moindre risque en la matière. Les bailleurs sociaux de notre pays sont des professionnels exemplaires qui sont très attentifs à la sécurité, mais aussi aux charges qu’ils font peser sur leurs locataires.

Mme la présidente. La parole est à M. François de Rugy.

M. François de Rugy. Je n’avais pas prévu d’intervenir sur ces deux amendements identiques, mais je souhaite ajouter un argument au débat. Chacun s’accorde sur l’idée qu’il faut proposer des logements sûrs et faire progresser le niveau de sécurité. Cela étant dit, je constate qu’il existe depuis de nombreuses années une tendance à montrer du doigt les installations au gaz, et à vouloir renforcer l’idée pourtant fausse selon laquelle les appartements équipés au gaz, qu’il s’agisse de la cuisson ou du chauffage, sont dangereux. Nous avons déjà vu des copropriétés tenter de couper les installations au gaz existantes, et des propriétaires faires signer des baux dans lesquels est stipulée l’interdiction, pourtant illégale, d’installer des éléments de cuisson au gaz. Il existe aussi d’autres moyens détournés : interdire le stockage d’une bouteille de gaz dans les parties communes telles que les caves, par exemple.

Tout cela est particulièrement fâcheux, non seulement parce que le gaz est indûment désigné, alors que cette énergie a toute sa place dans les logements, mais aussi parce que c’est faux ! Chacun sait en effet que les accidents, départs de feu et incendies graves, voire mortels, sont beaucoup plus souvent liés aux installations électriques !

M. Benoist Apparu. Voire nucléaires ! (Sourires.)

M. François de Rugy. Il ne viendrait pourtant à l’idée de personne de vouloir couper l’électricité dans tous les appartements à cause des risques qu’elle présente, ou à cause des problèmes constatés dans des installations vétustes ! Or cet argument, même s’il n’est pas explicite, sous-tend un nombre croissant de mesures visant à entraver le maintien par les propriétaires ou par des locataires d’installations au gaz dans leurs appartements.

J’ajoute que chacun sait combien l’entretien annuel des chaudières à gaz est superflu : on voit chaque année des individus qui font payer des contrats d’entretien et prélèvent plus de cent euros pour passer cinq minutes munis d’une balayette à nettoyer l’entrée d’air !

M. Lionel Tardy. C’est comme les extincteurs : même chose !

M. François de Rugy. Or, c’est le lobby de l’électricité qui est derrière cette situation, car il veut restreindre encore davantage l’usage du gaz, alors qu’il l’a déjà été dans le secteur du logement.

M. Benoist Apparu. Ce n’est pas moi qui ai parlé de lobby !

M. François de Rugy. N’oublions donc pas cet argument : s’il est tacite, il inspire bel et bien un certain nombre de mesures qui, à force de se cumuler, finissent par contribuer à la perte de diversité des modes d’approvisionnement en énergie des locataires.

M. Jean-Louis Dumont. Bien, et si nous parlions des ascenseurs ?

Mme la présidente. La parole est à M. le président de la commission des affaires économiques.

M. François Brottes, président de la commission des affaires économiques. Jamais je n’aurais imaginé que M. de Rugy puisse développer cet argument, mais après tout pourquoi pas…

M. Benoist Apparu. Oui, il n’est pas mal en effet !

M. François de Rugy. Je ne l’avais pas prévu, mais c’est d’expérience !

M. François Brottes, président de la commission des affaires économiques. Je comprends bien que nous sommes là dans un débat où chacun doit surenchérir un peu dans les arguments – et parfois moi le premier. Quel est donc le sujet ? Nous ne parlons que du moment où le locataire d’un appartement change. Quiconque prend un appartement en location est en droit de savoir s’il risque de « prendre du jus » en mettant les doigts dans une prise mal installée, où en essayant de placer une ampoule alors que les fils ont été laissés nus et sans douille.

M. Jean-Louis Dumont. C’est de la responsabilité du locataire qui part !

M. François Brottes, président de la commission des affaires économiques. Je parle de l’électricité, car elle peut faire très mal, mais elle a un avantage sur le gaz : grâce aux fusibles, tout court-circuit fait disjoncter le système et l’électricité s’arrête. Ce n’est pas le cas pour le gaz !

Mme Frédérique Massat. En effet, ça ne disjoncte pas ; ça explose !

M. François Brottes, président de la commission des affaires économiques. Je suis élu local depuis une trentaine d’années, (« C’est trop ! » sur les bancs du groupe UMP) – oui, je vais arrêter. Chacun peut donner des leçons ; quant à moi, je connais à peu près ces sujets. J’ai constaté que, dans le privé comme dans le public, tout va parfois très vite : lorsque l’opérateur vient brancher le gaz, personne n’a vérifié si le flexible était en bon état et si la cuisinière n’avait pas de fuite. Aucun court-circuit ne peut le signaler !

M. Lionel Tardy. Personne ne regarde cela !

M. François Brottes, président de la commission des affaires économiques. Si une petite fuite existe, pas encore tout à fait sensible au départ, cela peut s’avérer extrêmement dangereux ! J’ai donc proposé que l’on vérifie d’emblée, en début de location, qu’aucune fuite n’existe, de même que l’on vérifie si les douilles sont présentes et que les prises sont bien installées de manière à éviter les courts-circuits. C’est tout ce dont nous parlons ! Voilà pourquoi, sur proposition de M. le rapporteur, nous pourrions renvoyer cela à un décret pour éviter de bâtir… une usine à gaz. En tout état de cause, ne me dites pas que ce n’est pas le b.a.-ba, pour quiconque entre dans un logement, de disposer de ces éléments !

M. Philippe Folliot. C’est de la responsabilité du propriétaire !

M. François Brottes, président de la commission des affaires économiques. On ne demande rien d’autre ; n’exagérons donc pas.

M. Lionel Tardy et M. Jean-Marie Tetart. C’est dans l’état des lieux !

M. François Brottes, président de la commission des affaires économiques. L’état des lieux ne concerne pas le gaz ! Ne dites pas n’importe quoi ! Quand on fait l’état des lieux d’entrée, on n’est pas encore abonné au gaz.

M. Michel Piron. Quel dossier explosif !

Mme la présidente. La parole est à Mme la ministre.

Mme Cécile Duflot, ministre. Je prends comme une forme d’hommage le plaisir visiblement partagé par tous les députés ici présents à prolonger les débats sur la loi ALUR. Cet amendement a déjà été discuté en première lecture et en commission ; voici qu’il donne de nouveau ce soir lieu à un débat explosif.

M. Benoist Apparu. Le terme est mal choisi !

Mme Cécile Duflot, ministre. Puisque l’ambiance semblait se tendre, je profite de l’occasion pour adresser un clin d’œil au rapporteur pour avis, M. Philippe Bies, qui fête ses cinquante ans ce soir, et qui vit donc ce basculement de génération au cœur d’un vaste débat sur les flexibles de gaz.

M. François Brottes, président de la commission des affaires économiques. C’est aussi le cas de Mme Massat !

Mme Cécile Duflot, ministre. Oui, je salue Mme Massat, dont c’est aussi l’anniversaire, et je promets à M. Brottes de lui offrir un flexible à durée de vie semi-illimitée, si j’en crois ce qui est désormais possible. (Sourires.)

M. Philippe Folliot. Et une bouteille de champagne, avec beaucoup de gaz !

Mme Cécile Duflot, ministre. Reprenons posément. La question de la sécurité dans les logements me préoccupe beaucoup. M. Brottes a évoqué à juste titre les détecteurs avertisseurs de fumée. Dans tous les pays où le taux d’installation a dépassé 90 %, le nombre de décès et de blessés graves a été divisé par deux, en particulier chez les enfants, qui ont de moindres capacités pulmonaires. Certaines avancées en matière de sécurité sauvent donc effectivement des vies. J’en profite d’ailleurs pour indiquer que si la date d’obligation d’installation des détecteurs est fixée au 1^er janvier 2015, il est de très bonne politique de les installer avant.

Ma réflexion sur ce débat a abouti à mon avis de sagesse. Cela étant, monsieur Brottes, si j’étais défavorable à votre amendement en commission, c’est parce que je crois qu’il convient d’être prudent et de responsabiliser les acteurs. Quoi que l’on fasse lors de la mise à l’habitation d’un logement, la détérioration d’un flexible peut se produire. Il faut donc absolument responsabiliser les locataires s’agissant d’un dispositif qui s’use et qui peut se débrancher ou mal fonctionner, sachant que les accidents en la matière sont pour l’essentiel liés à de mauvais usages – je pense aux intoxications au monoxyde de carbone –, voire à des actes volontaires.

D’autre part, il s’agit d’une trappe à contentieux : comment, en effet, justifier que le flexible était ou non en bon état et bien branché ? Les choses sont d’autant plus compliquées que le dispositif est mobile, ce qui n’est pas le cas d’une prise électrique.

Telles sont donc mes réserves sur ce sujet. Je partage votre objectif en matière de sécurité et, pour avoir eu à vivre une explosion dramatique due au gaz dans un immeuble de logements sociaux à Reims, je sais combien les dégâts que peut provoquer le gaz sont réels, de même que les incendies liés à des courts-circuits électriques peuvent être également dévastateurs. Il m’apparaît donc que la préoccupation de la sécurité est essentielle, d’où l’avis de sagesse du Gouvernement, mais je ne crois pas qu’en inscrivant cette obligation dans la loi, nous avancerions résolument dans le sens de davantage de sécurité. Nous y parviendrons bien mieux en responsabilisant et en informant les locataires et les propriétaires.

M. Philippe Folliot. Très bien !

Mme la présidente. Je suis saisie de trois amendements identiques, n^os 102, 186 et 197.

La parole est à M. Jean-Marie Tetart, pour soutenir l’amendement n^o 102.

M. Jean-Marie Tetart. Mon collègue Dumont m’a laissé présenter les amendements identiques tout juste adoptés, je lui laisse présenter ceux-ci.

Mme la présidente. La parole est à M. Jean-Louis Dumont, pour soutenir l’amendement n^o 186.

Mme la présidente. La parole est à M. Michel Piron, pour soutenir l’amendement n^o 197.

M. Michel Piron. J’ajouterai simplement à la plaidoirie de M. Dumont que la valeur informative de ces indications répond aussi à l’exigence d’être compris par les locataires. C’est une excellente chose mais n’en faisons pas une source de contentieux.

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?

M. Daniel Goldberg, rapporteur. L’avis de la commission est défavorable à ces trois amendements. Le diagnostic technique comporte plusieurs items. Le premier est le diagnostic de performance énergétique, nous en avons longuement débattu à l’occasion d’amendements présentés par des collègues de plusieurs bancs visant à rendre le DPE opposable. Nous avons réaffirmé que le DPE n’était pas un document opposable mais un document à caractère informatif, en raison de son manque de fiabilité. Mais le diagnostic technique prévoit d’autres points, en particulier le risque d’exposition au plomb et la liste A de l’état d’amiante, afin d’éviter au locataire des coûts très importants, ainsi qu’un état minimum des installations électriques, en termes non de conformité aux normes actuelles mais de sécurité. Sur ces trois points importants pour la santé et la sécurité des locataires, il est nécessaire que le propriétaire s’engage au-delà de la seule information. Le dossier technique ne peut donc être informatif à ce propos, d’où l’avis défavorable de la commission.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Même avis.

Mme la présidente. La parole est à M. Michel Piron.

M. Michel Piron. Je fais simplement remarquer que le refus de ces amendements contredit le vote des précédents, qu’il s’agissait simplement de confirmer afin d’assurer la continuité de nos votes.

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Pas du tout !

Mme la présidente. La parole est à M. Lionel Tardy, pour soutenir l’amendement n^o 125.

M. Lionel Tardy. J’ai argumenté en commission en faveur de la modification de la durée des travaux ne pouvant donner lieu à indemnisation. Subitement, au Sénat, ladite durée est passée du simple au double, de vingt-et-un à quarante-et-un jours. Or, comme chacun sait, certains travaux demandent du temps en raison de leur nature même ou de la difficulté de faire appel à des artisans, qui est courante dans les zones tendues comme Paris. J’ai proposé de couper la poire en deux en fixant la durée à un mois, plus simple à calculer, ce qui n’est pas négligeable. Mon amendement proposait « trente jours » et vous m’aviez répondu, monsieur le rapporteur, qu’une telle durée n’est pas plus facile à calculer que les autres.

M. Daniel Goldberg, rapporteur. C’est vrai !

M. Lionel Tardy. Cette fois-ci, mon amendement indique clairement une durée d’un mois. J’imagine que ce qui était un défaut à vos yeux ne l’est plus aujourd’hui et vous propose donc d’adopter mon amendement.

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?

M. Daniel Goldberg, rapporteur. J’entends bien, cher collègue, votre argumentation. Vous avez rappelé le débat que nous avons eu. Néanmoins, le texte propose actuellement trois semaines, ce qui correspond exactement à vingt-et-un jours. Or un mois peut correspondre à vingt-huit, trente ou trente-et-un jours. Dans l’intérêt de l’intelligibilité de la loi, mieux vaut s’en tenir à trois semaines qui, quels que soient le mois et l’année, durent vingt-et-un jours. Avis défavorable.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Même avis.

Mme la présidente. La parole est à Mme Isabelle Attard, pour soutenir l’amendement n^o 459.

Mme Isabelle Attard. Cet amendement, comme l’amendement n^o 441, vise à supprimer le dépôt de garantie qui tend à créer une présomption de faute du locataire, tout en précisant qu’il est bien évidemment maintenu dans le cadre des locations meublées.

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Nous avons déjà débattu du dépôt de garantie tout à l’heure. L’avis est toujours défavorable.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Défavorable.

Mme la présidente. Je suis saisie de quatre amendements, n^os 60, 165, 75 et 199, pouvant être soumis à une discussion commune.

Les amendements n^os 60 et 165 sont identiques.

La parole est à M. Jean-Claude Mathis, pour soutenir l’amendement n^o 60.

M. Jean-Claude Mathis. Chacun ici se rappelle que l’alinéa 52 a été introduit à l’Assemblée nationale par un amendement en séance publique. Il insérait dans le bail une clause prévoyant des pénalités pour retard de paiement de loyer et de charges. Il s’agit sans doute de la seule disposition adoptée par la majorité au bénéfice des propriétaires. La commission des affaires économiques du Sénat a ensuite adopté une nouvelle rédaction de l’alinéa, sans en changer l’esprit, basée sur un amendement du rapporteur considérant qu’une telle disposition est cohérente avec le souci d’équilibre des rapports entre bailleurs et locataires. Cet alinéa a été supprimé en séance publique par un amendement du groupe RDSE malgré l’avis défavorable de la commission et la position de sagesse du Gouvernement. À défaut de rétablir la version adoptée à l’Assemblée nationale, cet amendement propose de reprendre le texte adopté en commission au Sénat.

Mme la présidente. La parole est à M. Dino Cinieri, pour soutenir l’amendement n^o 165.

Mme la présidente. La parole est à M. Jean-Claude Mathis, pour soutenir l’amendement n^o 75.

M. Jean-Claude Mathis. Défendu.

Mme la présidente. La parole est à M. Philippe Folliot, pour soutenir l’amendement n^o 199.

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission sur les amendements n^os 60, 165, 75 et 199 ?

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Nous avons déjà débattu ici même de la question des pénalités pour retard de loyer, et j’avais proposé une rédaction très proche de celle de l’un des amendements qui nous sont soumis. Néanmoins, comme cela a été dit, le débat a évolué au Sénat. J’ai entendu les remarques des uns et des autres, effectuées dans le cadre d’une concertation aussi large que possible, et notamment, en vue d’une CMP qui pourrait être conclusive, la position exprimée par les sénateurs en séance publique. Comme je l’ai dit en commission au mois de décembre, de mon point de vue, la meilleure solution consisterait à maintenir le statu quo quant à la rédaction actuelle de la loi de 1989 – ce qui diffère des propositions formulées par ces amendements, qui visent à revenir à la rédaction adoptée par notre assemblée. Comme la commission l’a fait aujourd’hui même, j’émets donc un avis défavorable à ces amendements.

M. Philippe Folliot. Oh, quel dommage !

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Défavorable.

M. Philippe Folliot. Oh, non !

Mme la présidente. Je suis saisie de deux amendements identiques, n^os 61 et 167.

La parole est à M. Jean-Marie Tetart, pour soutenir l’amendement n^o 61.

M. Alain Marc. L’alinéa 54 du présent article encadre la rémunération des intermédiaires. La totalité des frais serait prise en charge par le bailleur, sauf la réalisation de l’état des lieux et la rédaction de bail. Pour ces deux actes, la prise en charge serait partagée entre le bailleur et le locataire. Alors que le texte initial prévoyait un partage « à parts égales », la commission des affaires économiques a précisé que la part du locataire devait être, d’une part, inférieure à celle du bailleur et, d’autre part, plafonnée par décret. Cette modification renforce le déséquilibre entre locataire et bailleur.

Par ailleurs, ces dispositions remettent en cause le modèle économique de la profession de l’immobilier et le principe de liberté des prix. Un tel déséquilibre des honoraires entre locataire et bailleur se fera inévitablement au détriment du locataire, le professionnel étant en effet plus « engagé » envers le propriétaire qu’envers le locataire. Par ailleurs, diviser les prestations fournies par les professionnels de l’immobilier méconnaît l’activité de ces derniers. En effet, leur activité doit s’entendre comme une prestation de service globale et être donc rémunérée de manière globale. Enfin, en plafonnant les honoraires correspondant à la réalisation de l’état des lieux et la rédaction de bail, le Gouvernement menace l’activité des professionnels de l’immobilier et, par conséquent, un grand nombre d’emplois.

Cet amendement vise donc à maintenir la rémunération d’une prestation globale et, afin d’assurer l’équilibre entre bailleur et locataire, à prévoir expressément que cette rémunération est partagée à parts égales entre le bailleur et le locataire.

Mme la présidente. La parole est à M. Dino Cinieri, pour soutenir l’amendement n^o 167.

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission sur ces deux amendements ?

M. Daniel Goldberg, rapporteur. La commission est défavorable aux amendements n^os 61 et 167. En effet, l’alinéa 54 de l’article 1^er résulte du travail de consolidation du texte que nous avons accompli en lien avec les professionnels ; il a été encore amélioré par un amendement du Gouvernement lors de la deuxième lecture, en décembre, et constitue un équilibre qui risque d’être compromis si nous adoptions les amendements proposés. Même si la discussion doit se poursuivre quant au montant fixé par décret de la part imputable au locataire, celle-ci ne saurait, en tout état de cause, dépasser celle imputable au propriétaire. Allant dans le sens de ce que disait tout à l’heure notre collègue Chassaigne, j’émets, au nom de la commission, un avis défavorable à ces deux amendements.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Défavorable.

Mme la présidente. La parole est à Mme Isabelle Attard, pour soutenir l’amendement n^o 469.

Mme Isabelle Attard. L’amendement n^o 469 vise, comme l’avait proposé M. Chassaigne, à supprimer le partage des frais d’agence entre propriétaire et locataire. En effet, l’agent n’est mandaté que par le propriétaire, l’effet relatif de contrat interdisant de faire peser une dette sur un tiers à ce mandat. L’effet relatif du contrat en matière immobilière a été rappelé récemment par la Cour de cassation.

Je rappelle que lors de l’établissement d’un état des lieux d’entrée ou de sortie, il est évident que l’agent immobilier est un représentant exclusif du propriétaire. Si celui-ci décide de déléguer ses responsabilités à un tiers, il lui revient d’en supporter intégralement les frais.

M. André Chassaigne. Exactement !

Mme Isabelle Attard. En raisonnant par l’absurde, on n’imaginerait pas un instant que le locataire fasse, lors de son départ, payer la moitié d’une facture de nettoyage au propriétaire.

M. André Chassaigne. Excellent !

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?

M. Daniel Goldberg, rapporteur. La commission est défavorable à l’amendement n^o 469. Nous ne sommes plus dans le cadre, qui était précédemment celui de nos travaux, d’un mandat exclusif donné par le propriétaire au professionnel de l’immobilier : suite à l’avancée réalisée en deuxième lecture en commission, rendue possible par les travaux préparatoires que j’ai évoqués il y a quelques instants, un agent immobilier pourra, pour certaines missions très précises, représenter les deux parties pour l’écriture du bail et de l’état des lieux. Votre amendement ne s’inscrit pas du tout dans cette logique, et entre d’ailleurs en contradiction avec la loi de 1989 en sa rédaction actuelle. Dans le souci d’équilibre qui nous anime depuis le début de cette séance, je maintiens l’avis défavorable de la commission.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Même avis, madame la présidente. Je maintiens ce que j’ai dit précédemment au président Chassaigne : il y a des amendements de posture, et je peux le comprendre ; mais il ne faut pas perdre de vue que certains services bénéficient au locataire. S’ils ne sont pas payés, soit ils n’ont pas lieu – dans ce cas, on sort une partie de l’activité locative du recours au professionnel –, soit ils sont faits dans l’intérêt exclusif du propriétaire.

Je suis donc opposée aux amendements présentés par l’UMP, visant à partager à 50 % tous les frais, quels qu’ils soient. Pour moi, le plus juste est que les locataires financent – à hauteur d’un montant plafonné qui conduira à une division des frais au moins par deux, dans les zones les plus chères – des frais qui leur bénéficient directement. Il ne s’agit pas d’une solution s’appliquant à l’ensemble des honoraires – qu’il faudrait soit couper en deux, soit imputer entièrement à l’une des parties –, mais bien d’une solution résultant de l’identification, mission par mission, desdits honoraires, afin de permettre que ceux-ci soient facturés à leur juste prix à ceux qui en bénéficient, et à eux seuls.

Mme la présidente. La parole est à M. Philippe Folliot, pour soutenir l’amendement n^o 201.

M. Philippe Folliot. Le projet de loi remplace l’article 5 de la loi modifiée du 6 juillet 1989, en mettant à la charge exclusive du bailleur la rémunération du mandataire qui prête son concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location, à l’exception de frais limitativement indiqués, partagés à parts égales entre le bailleur et le locataire, dans la limite d’un montant maximal à charge du locataire.

Deux postes de dépenses sont visés : la réalisation de l’état des lieux et la rédaction du bail. Ceci ne rend toutefois pas compte d’autres dépenses précises, faciles à identifier, qu’il serait injuste de laisser à la seule charge du bailleur. Il en va ainsi de la visite des lieux par le candidat locataire, pour laquelle le mandataire est souvent mobilisé de manière très répétitive. Il en va aussi de l’instruction du dossier du candidat locataire – comprenant notamment la vérification des éléments transmis et la demande de pièces complémentaires – à laquelle il est équitable que le candidat locataire – s’il est retenu, bien sûr – apporte sa contribution financière.

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?

M. Daniel Goldberg, rapporteur. L’alinéa 55 de l’article 1^er du texte issu des travaux de la commission me paraît parfaitement répondre à vos préoccupations, monsieur Folliot. Il dispose en effet que « les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier, réaliser un état des lieux et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur (… ) » Votre amendement est donc satisfait, et le sera encore davantage lorsque nous aurons adopté un certain nombre d’amendements de réorganisation que je vais présenter dans quelques instants. Cela étant, le texte de la commission est clair, et mes amendements ne modifieront en rien sa philosophie – à l’exception d’un seul, portant sur les huissiers. Je vous invite par conséquent à retirer votre amendement, cher collègue.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Même avis.

Mme la présidente. Maintenez-vous votre amendement, monsieur Folliot ?

M. Philippe Folliot. Sur la base des explications judicieuses et tout à fait éclairantes de M. le rapporteur (Rires et exclamations), je retire l’amendement n^o 201.

Mme la présidente. La parole est à M. le rapporteur, pour soutenir l’amendement n^o 647 rectifié.

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Il s’agit d’un amendement de coordination.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Favorable.

Mme la présidente. La parole est à M. Daniel Goldberg, rapporteur, pour soutenir l’amendement n^o 648.

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Coordination.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Favorable.

Mme la présidente. La parole est à M. Daniel Goldberg, rapporteur, pour soutenir l’amendement n^o 611.

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Rédactionnel.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Favorable.

Mme la présidente. La parole est à M. Daniel Goldberg, rapporteur, pour soutenir l’amendement n^o 649.

M. Daniel Goldberg, rapporteur. J’avais annoncé cet amendement il y a quelques instants. Il s’agit, quand l’état des lieux est réalisé par un tiers mandaté distinct de celui effectuant les autres prestations – en particulier un huissier –, de partager entre le propriétaire et le locataire la charge des honoraires revenant à ce tiers, afin que ce règlement ne puisse être utilisé pour financer d’autres choses, par exemple la constitution du dossier. Cette évolution faisait l’objet d’une demande de la part des professionnels.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Favorable.

Mme la présidente. La parole est à M. le rapporteur, pour soutenir l’amendement n^o 650.

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Cet amendement vise à ce que les alinéas relatifs aux honoraires de location figurent dans le contrat de bail plutôt que dans le mandat de location, afin d’améliorer l’information des différentes parties, notamment des locataires.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Favorable.

Mme la présidente. La parole est à M. Lionel Tardy, pour soutenir l’amendement n^o 126.

M. Lionel Tardy. Avec votre permission, je présenterai conjointement les amendements n^os 126 et 127, madame la présidente.

Mme la présidente. Je vous en prie, cher collègue.

M. Lionel Tardy. En cohérence avec les amendements que je vais défendre à l’article 3, je m’oppose à la transmission de données par les professionnels de l’immobilier dans le but de fixer un loyer médian, donc d’encadrer les loyers. On impose aux professionnels de l’immobilier une mission qui n’est pas la leur, qui va probablement être source de complexité et de paperasserie, et qui conduira à l’encadrement des loyers, donc à faire peser une contrainte sur leur marché, ce qui contribuera à l’affaiblir ; des sanctions sont même prévues. Je propose donc que la transmission soit facultative, comme c’est le cas pour toute personne intéressée, sans que cela donne lieu à des sanctions. Un observatoire fait de l’observation, pas de la collecte forcée de données.

J’ajoute, pour ce qui est de mon amendement n^o 127, que le mécanisme de transmission risque de donner lieu à un enchevêtrement byzantin. Les informations peuvent être transmises par l’intermédiaire d’un organisme tiers, est-il dit – mais de qui parle-t-on ? Cela n’est pas précisé. L’organisme tiers transmet les informations collectées à l’association nationale d’information sur le logement, est-il également précisé – mais pourquoi ? Face à ces questions sans réponse, les amendements n^os 126 et 127 ont donc pour but assumé de restreindre le dispositif.

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?

M. Daniel Goldberg, rapporteur. M. Tardy nous dit être en cohérence avec ce qu’il va défendre à l’article 3. Il en va de même pour moi, c’est pourquoi j’émets un avis défavorable aux amendements n^os 126 et 127, visant à ce que les professionnels ne soient pas obligés de communiquer aux observatoires les données relatives aux loyers.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Même avis.

Mme la présidente. Je suis saisie de deux amendements, n^os 614 et 615, qui peuvent faire l’objet d’une présentation groupée.

La parole est à M. Daniel Goldberg, rapporteur, pour les soutenir.

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Ils sont rédactionnels.

Mme la présidente. Je suis saisie de deux amendements identiques, n^os 478 et 551.

La parole est à Mme Isabelle Attard, pour soutenir l’amendement n^o 478.

Mme Isabelle Attard. Il est défendu.

Mme la présidente. La parole est à M. François de Rugy, pour soutenir l’amendement n^o 551.

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission sur ces deux amendements identiques ?

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Toujours dans un souci d’équilibre entre locataire et propriétaire, la commission a émis un avis défavorable sur ces deux amendements, car le risque d’aléa moral est important en termes de loyer impayé. Hormis quelques prestations très particulières, on paie avant de consommer ou d’avoir accès à un certain nombre de services plutôt qu’après.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Défavorable.

Mme la présidente. Je suis saisie de trois amendements, n^os 616 à 618, qui peuvent faire l’objet d’une présentation groupée.

La parole est à M. Daniel Goldberg, rapporteur, pour les soutenir.

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Ils sont rédactionnels.

Mme la présidente. La parole est à M. Daniel Goldberg, rapporteur, pour soutenir l’amendement n^o 665.

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Cet amendement rétablit le formalisme et les délais qui encadrent la mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut d’assurance tel que prévu par les textes en vigueur.

Mme la présidente. Je suis saisie de cinq amendements, n^os 619 à 622 et 624, qui peuvent faire l’objet d’une présentation groupée.

La parole est à M. Daniel Goldberg, rapporteur, pour les soutenir.

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Ils sont rédactionnels, madame la présidente.

Mme la présidente. Je suis saisie de trois amendements, n^os 483, 484 et 500, qui peuvent faire l’objet d’une présentation groupée.

La parole est à M. Jean-Louis Gagnaire, pour les soutenir.

M. Jean-Louis Gagnaire. Je me suis beaucoup intéressé à la question de la colocation. Le texte était à l’origine muet sur le sujet et il a été considérablement enrichi par le débat au Sénat et à l’Assemblée.

Je fais partie de ceux qui ont été sensibilisés aux problèmes que rencontrent les colocataires, en particulier les jeunes étudiants, pour payer leurs charges. Ces derniers sont en effet souvent très mobiles et doivent s’acquitter à la fois du loyer et des charges. Le changement fréquent de colocataires, notamment du fait d’un départ à l’étranger, crée de vraies difficultés tant pour les propriétaires que pour les colocataires qui restent dans le logement, car il faut honorer les impôts, la taxe d’habitation et les taxes inhérentes au logement occupé.

Le texte issu du Sénat prévoit la possibilité d’une provision et d’un paiement par douzième. Je souhaiterais pour ma part que cette solution soit privilégiée et que les charges, notamment les impôts, soient donc, par défaut, payées en fin d’année. Il faut favoriser ce système de mensualisation, qui correspond davantage au mode de vie actuel des jeunes, lesquels changent très souvent de logement. Tel est l’objet des amendements n^os 483 et 484.

Quant à l’amendement n^o 500, il concerne la durée d’effet de la solidarité d’un des colocataires, dont la garantie est souvent assurée par les parents. Des progrès ont été faits pour limiter cette solidarité dans le temps. J’ai eu l’occasion de rencontrer des garants qui, étant parents de trois enfants qui faisaient des études et qui changeaient souvent de logement et de ville universitaire, supportaient la charge de sept garanties… La garantie peut ainsi représenter une véritable épée de Damoclès au-dessus de la tête des parents.

Dans ces conditions, le fait de ramener d’un an à six mois la durée d’effet de la solidarité d’un colocataire quittant un logement constituerait ainsi un véritable progrès, d’autant que celle-ci n’a plus lieu d’être dès lors qu’un nouveau colocataire occupe les lieux. Il s’agit donc de coller à la réalité du marché d’aujourd’hui, et de s’adapter notamment aux contraintes des jeunes étudiants, qui sont obligés, du fait du montant des loyers et de la difficulté à se loger dans certaines grandes villes, de passer par la colocation. Ce mode d’habitat est d’ailleurs développé également au sein des cités universitaires par les CROUS, les centres régionaux des œuvres universitaires et scolaires.

Il conviendrait également de simplifier le système de cautionnement,…

M. Michel Piron. C’est vrai !

M. Jean-Louis Gagnaire. …mais cela relève peut-être du niveau réglementaire. Il n’y a pas lieu de faire recopier des pages entières sur le cautionnement à des personnes qui ne comprennent même plus à la fin ce qu’ils recopient, alors que lorsqu’on achète un logement, il suffit d’inscrire la date et d’apposer sa signature précédée de la mention « lu et approuvé » en bas de l’acte.

M. Michel Piron. C’est du bon sens !

M. Jean-Louis Gagnaire. Il faut vraiment simplifier cette procédure et faire en sorte de relâcher la pression qui pèse sur les garants.

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission sur les amendements n^os 483, 484 et 500 ?

M. Daniel Goldberg, rapporteur. S’agissant des amendements n^os 483 et 484, qui visent l’un et l’autre à généraliser l’application du forfait charges en le substituant dans les colocations au système de récupération, j’en comprends la logique mais ils comportent une difficulté : il faudrait imposer au propriétaire le choix d’un mode de paiement des charges plutôt qu’un autre en fonction de la demande des locataires. Cela pourrait par ailleurs constituer une source de difficultés à l’occasion du départ de l’un des colocataires et de son remplacement. Que se passe-t-il alors si le choix des colocataires change ?

Il me paraît plus simple de laisser le bailleur décider, toujours dans le souci de maintenir l’équilibre recherché entre les parties. À cet égard, la formule qui figure dans le texte actuel, « soit… soit… », me paraît plus équilibrée que les deux amendements que vous nous proposez. La commission a donc émis un avis défavorable sur les amendements n^os 483 et 484, ce qui, cher collègue Jean-Louis Gagnaire, n’enlève rien à votre engagement sur la question de la colocation, engagement qui a fortement contribué à enrichir le texte.

Quant à l’amendement n^o 500, qui vise à diminuer la durée pendant laquelle un colocataire est solidaire des autres colocataires une fois qu’il est sorti du bail, en la faisant passer d’un an à six mois, il a reçu un avis favorable de la commission.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Monsieur le député, s’agissant de l’amendement n^o 500, le Gouvernement y est favorable, car il assouplit le régime de colocation, et donc le favorise. Comme vous le savez, l’un des objectifs de la loi ALUR est de formaliser une pratique qui existe en fait mais qui n’est pas prévue dans les dispositions issues de la loi de 1989. J’y insiste, en particulier à l’adresse de ceux qui ont brandi tout à l’heure ce texte de loi : il s’agit d’un acte de simplification, car c’est à cause de cette absence de cadre juridique que la colocation est aujourd’hui très complexe.

En revanche, je vous demande de retirer les amendements n^os 483 et 484, monsieur Gagnaire ; à défaut, le Gouvernement y donnera un avis défavorable. En effet, il ne me paraît pas opportun d’imposer l’application du forfait de charges, qui doit rester une option. Dans un certain nombre de cas, notamment lorsque les colocations ont vocation à durer, il convient de garder la possibilité de disposer des charges réelles, comme pour l’ensemble des baux.

Mme la présidente. Monsieur Gagnaire, les amendements n^os 483 et 484 sont-ils maintenus ?

M. Jean-Louis Gagnaire. Non, je les retire, madame la présidente.

Mme la présidente. La parole est à Mme Isabelle Attard, pour soutenir l’amendement n^o 479.

Mme Isabelle Attard. Le présent amendement est dans le même esprit que ceux que mon collègue Jean-Louis Gagnaire a défendus à l’instant. Madame la ministre, les contrats de colocation se développent énormément, non seulement pour les étudiants, mais aussi pour les travailleurs pauvres, malheureusement. Afin de faciliter cette évolution tout en limitant les risques de contentieux, nous proposons de supprimer le dépôt de garantie.

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?

M. Daniel Goldberg, rapporteur. Ainsi que je l’ai indiqué tout à l’heure, le dépôt de garantie prévu par le contrat de location a pour objet de garantir l’exécution de ses obligations par le locataire. L’avis de la commission est donc défavorable.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Défavorable.

Mme la présidente. La parole est à M. Martial Saddier.

M. Martial Saddier. N’ayant pas pris la parole ce soir,…

M. François Brottes, président de la commission des affaires économiques. Vous nous manquiez !

M. Martial Saddier. …je voulais profiter de la discussion sur le dernier amendement à l’article 1^er pour souligner, en ma qualité de whip, porte-parole de l’opposition au sein de la commission du développement durable, l’assiduité et la qualité du travail d’un jeune collègue qui s’appelle Julien Aubert et qui a été mis en cause tout à l’heure de manière assez maladroite. Ce dernier est en effet très présent en commission et fortement engagé sur des thématiques comme la transition énergétique et l’énergie.

Trois ou quatre textes étant examinés à la fois en séance et en commission, et qui plus est par des commissions différentes, il est absolument impossible pour un seul député de suivre tous les travaux de l’Assemblée. On ne peut être à la fois en groupe d’étude, en commission et en séance. Je tenais, par égard pour mon collègue Julien Aubert,…

Mme Audrey Linkenheld, rapporteure. Qu’il ne fallait pas irriter tout à l’heure !

M. Philippe Bies. Là, il est en commission !

M. Martial Saddier. …à ce que cette remarque figure au compte rendu des débats de ce soir, publié au Journal officiel.